Mieteinnahmen nicht versteuert: Ist das Steuerhinterziehung?

Alle Einkünfte sind beim Finanzamt meldepflichtig. Darunter fallen auch alle Einkünfte aus entgeltlicher Vermietung oder Verpachtung von Grundstücken, Immobilien oder Wohnfläche.

Grundlage für die Besteuerung ist der am Ende erzielte Gewinn. Die sogenannten „Werbungskosten“, also Grundsteuer, Reparatur-, Heiz- und Verwaltungskosten, Maklergebühr, Renovierungs- und Instandhaltungskosten etc. werden von den Einnahmen wieder abgezogen. Daher müssen bei der Steuererklärung nicht nur die Mieteinnahmen (Kaltmiete), sondern auch die Neben- und Betriebskosten angegeben werden.

Die anfänglichen Kosten für Kauf oder Bau des Mietobjektes können steuerlich geltend gemacht und abgeschrieben werden. Auch Schuldzinsen für den Kauf einer Immobilie können abgezogen werden.

Zur genauen Prüfung, wo man als Vermieter Steuern sparen kann, empfiehlt sich eine Beratung beim Steuerberater.

Die Einkünfte (also der nach Abzug aller Kosten tatsächlich erzielte Gewinn) aus einer Vermietung sind einkommensteuerpflichtig, sobald sie 520 Euro pro Jahr überschreiten. Beim Finanzamt angeben sollte man allerdings auch Einkünfte, die unter dieser Grenze liegen – und sei es nur, um keinen Verdacht aufkommen zu lassen.

Die konkrete Höhe der Einkommenssteuer hängt von der Höhe des Gesamteinkommens ab. Wer also neben der Vermietung oder Verpachtung noch weitere Einkünfte erzielt, muss mit entsprechend höherer Einkommenssteuer rechnen als jemand, der nur von Mieterträgen lebt.

Die Steuerlast steigt im Jahr 2024 für die Mehrheit der deutschen Bevölkerung weiter drastisch an, sodass im Durchschnitt mit 42 % Einkommensteuer zu rechnen ist, die dann auch auf die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung anfallen.

Es gibt eine erkleckliche Anzahl von Fehlern bei der Steuererklärung, die einem als versuchte Steuerhinterziehung ausgelegt werden können. Dies gilt auch und insbesondere für die Versteuerung von Mieteinnahmen. Die beliebtesten Fehler diesbezüglich sind:

• Mieteinnahmen nicht angegeben.
  Gerade bei kurzfristiger Untervermietung vergessen die Vermieter häufig, die daraus erzielten Einnahmen in der Steuererklärung zu erwähnen, was dann als „Schwarzvermietung“ böse Folgen haben kann. Das Risiko, Ärger zu bekommen, steigt stetig dank wachsender Überwachung der Vermietungsportale durch die Finanzämter.

• Absetzbare Kosten falsch angegeben.
  Immer wieder finden Kosten, die nicht unter die absetzbaren „Werbungskosten“ fallen, ihren Weg in die Einkommensrechnung. Hier ist die Entdeckungsgefahr zwar geringer, aber wenn man Pech hat, gelten auch derartige Falschangaben als Steuerhinterziehung.


• Eigene Kosten als Vermietungskosten angegeben.
  Nur Kosten, die im Zusammenhang mit dem Mietobjekt entstehen, sind entsprechend absetzbar. Ein Vermieter, der beispielsweise im selben Haus wohnt wie seine Mieter, darf keine Kosten seiner eigenen Wohnung einer Mietwohnung zuordnen und auf diesem Weg absetzen.


• Anschaffungskosten als abzugsfähig angegeben.
  Wie bereits erwähnt, dürfen die Anschaffungs- oder Herstellungskosten nicht im Ganzen im Jahr ihrer Investition abgesetzt werden, sondern sind über den Nutzungszeitraum des Mietobjekts zu verteilen. Es dürfen also keine Anschaffungskosten im Jahr der Anschaffung abgezogen werden, da dies die gesamte Besteuerungsgrundlage verfälschen würde. Auch den geplanten Nutzungszeitraum zu kurz anzugeben, um die jährlich abschreibbare Summe zu erhöhen, ist strafbar.

Alle hier genannten Falschangaben in der Steuererklärung gelten als „schuldhafte Steuerverkürzung“ und fallen unter den Straftatbestand der Steuerhinterziehung gemäß § 370 AO.

Wo Mietverhältnisse bestehen, ist dem Finanzamt in der Regel bekannt. Bei der Anschaffung einer Immobilie weiß das Finanzamt bereits Bescheid. Wenn man ein Mehrfamilienhaus erwirbt, ist damit zu rechnen, dass die Behörde irgendwann wissen will, wie dieses genutzt wird. Abgesehen von kleinen, privat geregelten Untervermietungen hat das Finanzamt also alle relevanten Mietverhältnisse auf dem Schirm und erwartet entsprechende Steuererklärungen. Gängige Online-Vermietungsportale werden ebenso überwacht. Wer dort auftaucht, kann damit rechnen, dass ab und an mal ein etwas genauerer Blick in seine Steuererklärungen geworfen wird. Auch durch einen Vergleich der Steuererklärung des Vermieters mit der des Mieters können Weglassungen, Falschangaben usw. entdeckt werden. Bei der geringsten Unregelmäßigkeit ist sofort mit einer Anzeige zu rechnen. Nirgendwo funktionieren die staatlichen Mechanismen so geschmiert und akkurat wie beim Eintreiben der Steuern.

Eine strafbare Steuerhinterziehung gemäß § 370 AO erfordert einen nachweisbaren Tatvorsatz. Das bedeutet, dass Sie als Vermieter nur dann wegen Steuerhinterziehung verurteilt werden können, wenn Sie wissentlich und absichtlich ihre Steuererklärung in einer der oben skizzierten Weisen frisiert haben. Ein fahrlässig vergessener Betrag kann zu einer Anzeige führen und muss korrigiert oder ggf. nachgezahlt werden, begründet jedoch keine Anklage.

Die Herausforderung besteht darin, den Vorwurf des Tatvorsatzes zu entkräften. Hierzu sollte man einen versierten Anwalt für Steuerstrafrecht an seine Seite holen.

Prinzipiell werden Verstöße gegen § 370 AO mit Geldstrafen oder Freiheitsstrafen von bis zu fünf Jahren geahndet. Bei schweren Fällen (gewerbsmäßige, langfristige Steuerhinterziehung hoher Beträge) sind auch Freiheitsstrafen bis zehn Jahre möglich.

Für das konkrete Strafmaß spielen die Höhe des Schadens und die Schwere der Schuld des Täters eine Rolle. In aller Regel werden erfahrungsgemäß Geldstrafen zwischen 50 und 150 Tagessätzen verhängt. Wohlgemerkt gilt man bei einer Verurteilung zu einer Geldstrafe von mehr als 90 Tagessätzen als vorbestraft.

Im Gegensatz zu vielen anderen Delikten besteht bei der Steuerhinterziehung eine Möglichkeit, komplett straffrei auszugehen:

Wenn man merkt, dass man bei der Steuererklärung einen Fehler gemacht hat, zum Beispiel steuerrelevante Einkünfte nicht angegeben hat, kann man dies selbsttätig beim Finanzamt als sogenannte „Selbstanzeige“ melden. Hierzu reicht man die (vollständig!) korrigierte Steuererklärung mit Hinweis auf den zuvor gemachten Fehler nach und zahlt den „hinterzogenen“ Steuerbetrag nach. Damit hat sich die Sache erledigt. Weitere Informationen haben wir hier für Sie zusammengefasst: Selbstanzeige bei Steuerhinterziehung.

Das Problem an der Selbstanzeige ist, dass sie nur strafbefreiend wirkt, wenn man damit Ermittlungsverfahren der Behörden zuvorkommt. Sobald dort jemand auf Ihren Fall aufmerksam geworden ist, wirkt die Selbstanzeige nicht mehr strafbefreiend.

Solange keine Ermittlungen gegen Sie laufen, ist die Eigeninitiative der beste Weg zur Vorbeugung rechtlicher Schwierigkeiten. Nach einer Anzeige ist es jedoch dafür zu spät, und nun ist Schweigen Gold.

Wenn Sie der Steuerhinterziehung beschuldigt werden, wird man Sie vorladen, sich zu dem Vorwurf zu äußern, Ihnen jedoch nicht mitteilen, was genau Sie falsch gemacht haben. Auf diesem Wege hofft man, dass Sie selbst durch eine Aussage erst die für eine Anklage nötige Munition liefern. Wenn Sie sich also zu den Vorwürfen äußern, riskieren Sie, sich selbst versehentlich zu belasten und Ihrer Verteidigung jede Chance auf Einstellung des Verfahrens zu verbauen.

Halten Sie sich an unsere Verhaltenstipps:

1. Verweigern Sie die Aussage!
   Sie sind als Beschuldigter nicht verpflichtet, Stellung zu nehmen. Schweigen Sie zu den Vorwürfen und nutzen Sie Ihr Aussageverweigerungsrecht. Dies darf nicht als Schuldeingeständnis gewertet werden.


2. Kontaktieren Sie einen erfahrenen Anwalt!
   Wenden Sie sich umgehend an einen Fachanwalt für Strafrecht, der den Kontakt zu den Behörden für Sie übernehmen und die Ermittlungsakte anfordern kann, um die Vorwürfe rechtlich zu prüfen. Im besten Falle lässt sich kein Vorsatz glaubhaft machen, und das Verfahren kann (eventuell gegen Auflage) eingestellt werden.

Unsere Kanzlei ist auf Strafrecht spezialisiert und reich an Erfahrung im Steuerstrafrecht. Dank jahrelanger bundesweiter Tätigkeit als Strafverteidiger kennen wir das Vorgehen der Behörden und wissen, wie man sich gegen sie wehrt.

Wenn Ihnen Steuerhinterziehung vorgeworfen wird, nutzen Sie unsere kostenlose Ersteinschätzung direkt vom Anwalt und nehmen Sie Kontakt zu uns auf.