Immobilienkauf mit Bargeld: Vorsicht vor Geldwäscheverfahren

Seit dem 1. April 2023 verbietet § 16a des Geldwäschegesetzes (GwG) Barzahlungen bei Immobiliengeschäften, also insbesondere beim Kauf von Wohnungen und Häusern. Das Verbot gilt auch beim Erwerb von Unternehmensanteilen, sofern sich im Vermögen der Gesellschaft Immobilien befinden.

Dabei beschränkt sich das Gesetz nicht nur auf Bargeld im klassischen Sinne. Auch alternative, schwer nachvollziehbare Zahlungsmittel sind unzulässig. Hierzu zählen insbesondere Kryptowährungen, Edelmetalle oder vergleichbare Werte.

Zulässig sind ausschließlich transparente Zahlungswege, insbesondere Banküberweisungen. Entscheidend ist, dass die Herkunft und der Fluss des Geldes jederzeit nachvollziehbar sind.

Das Bargeldverbot ist eine gezielte Maßnahme zur Bekämpfung von Geldwäsche. Der Gesetzgeber geht davon aus, dass der Immobilienmarkt besonders anfällig für das Einschleusen illegaler Gelder ist.

Durch die Verpflichtung zu nachvollziehbaren Zahlungswegen soll verhindert werden, dass Vermögenswerte aus Straftaten in den legalen Wirtschaftskreislauf gelangen. Genau hier setzt auch die strafrechtliche Relevanz an.

Die Kontrolle erfolgt vor allem über die am Immobiliengeschäft beteiligten Verpflichteten nach dem Geldwäschegesetz. Hierzu gehören insbesondere Banken, Versicherungen, Immobilienmakler sowie Rechtsanwälte und Notare.

Gerade Notare nehmen eine zentrale Rolle ein. Sie sind verpflichtet, die Zahlungsabwicklung zu überprüfen und entsprechende Nachweise zu verlangen. In der Praxis müssen Käufer belegen, dass der Kaufpreis unbar gezahlt wurde, etwa durch Vorlage von Kontoauszügen.

Erst wenn dieser Nachweis vollständig erbracht ist, darf der Notar die Eigentumsumschreibung im Grundbuch veranlassen.

Bestehen Unklarheiten oder Auffälligkeiten, greift die gesetzliche Meldepflicht nach § 43 GwG. In solchen Fällen muss der Sachverhalt unverzüglich an die Zentralstelle für Finanztransaktionsuntersuchungen (Financial Intelligence Unit – FIU) gemeldet werden.

Eine Bargeldzahlung beim Immobilienkauf ist rechtlich nicht wirksam. Das bedeutet, dass der Kaufpreis als nicht bezahlt gilt, selbst wenn tatsächlich Bargeld übergeben wurde.

Für den Käufer entsteht dadurch ein erhebliches Risiko: Er muss den Kaufpreis erneut – diesmal unbar – zahlen, während ein Anspruch auf Rückzahlung des Bargeldes unsicher ist. Ist der Verkäufer nicht mehr leistungsfähig, droht ein vollständiger Verlust des eingesetzten Geldes.

Eine Verrechnung zwischen Kaufpreisforderung und Rückzahlungsanspruch ist rechtlich nicht möglich.

Zusätzlich ist der Notar verpflichtet, den Vorgang auch ohne konkreten Geldwäscheverdacht an die Financial Intelligence Unit zu melden. Der Käufer wird hierüber nicht informiert. In der Folge können Ermittlungen eingeleitet werden.

Ein entscheidender Punkt wird häufig missverstanden: Die bloße Bargeldzahlung ist für sich genommen noch keine Straftat im Sinne der Geldwäsche.

Ein Strafverfahren droht jedoch immer dann, wenn zusätzliche Umstände hinzutreten, die den Verdacht begründen, dass das eingesetzte Geld aus einer rechtswidrigen Tat stammt oder verschleiert werden soll.

Typische Konstellationen mit strafrechtlichem Risiko

Besonders kritisch wird es beispielsweise, wenn

• die Herkunft des Geldes nicht plausibel erklärt werden kann,
• ungewöhnliche Zahlungsstrukturen gewählt werden,
• Dritte als Strohmänner eingesetzt werden oder
• hohe Bargeldsummen ohne nachvollziehbaren Hintergrund bewegt werden.

In solchen Fällen kann ein Ermittlungsverfahren wegen Geldwäsche gemäß § 261 StGB eingeleitet werden. Dieses kann erhebliche Konsequenzen bis hin zu Freiheitsstrafen haben.

Wird ein Verdacht an die FIU gemeldet, erfolgt zunächst eine Analyse des Sachverhalts. Erhärtet sich der Verdacht, wird der Fall an die Strafverfolgungsbehörden weitergeleitet. Auch wenn nicht jede Bargeldzahlung automatisch strafbar ist, kann sie schnell den Ausgangspunkt eines Ermittlungsverfahrens bilden. Gerade bei unklaren Vermögensverhältnissen oder größeren Summen ist das Risiko erheblich.

Für Betroffene bedeutet das häufig:

• Einleitung eines Ermittlungsverfahrens
• mögliche Kontenprüfungen
• Vorladung zur Vernehmung als Beschuldigter
• im Einzelfall auch Durchsuchungsmaßnahmen

Tipps für Beschuldigte

Wenn gegen Sie ein Ermittlungsverfahren geführt wird, ist besonnenes Handeln entscheidend. Unüberlegte Aussagen können die eigene Situation erheblich verschlechtern.

Es empfiehlt sich daher, von Anfang an von Ihrem Aussageverweigerungsrecht Gebrauch zu machen und keine Angaben ohne anwaltliche Beratung zu machen. Ein erfahrener Strafverteidiger kann frühzeitig Einsicht in die Ermittlungsakte nehmen und eine passende Verteidigungsstrategie entwickeln.

Wenn Ihnen im Zusammenhang mit einem Immobilienkauf ein Verstoß gegen das Geldwäschegesetz oder sogar Geldwäsche vorgeworfen wird, sollten Sie frühzeitig handeln.

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