Hinterziehung der Grunderwerbsteuer: Folgen, Strafen und Verteidigung

Von der Grunderwerbsteuer ist man im Normalfall seltener betroffen als von anderen Abgaben oder Steuerpflichten. Daher kennen sich viele mit den Hintergründen dieser Steuer nicht besonders gut aus. Sie ist als Verkehrsteuer ausgestaltet und im Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) geregelt.

Die Grunderwerbsteuer fällt immer dann an, wenn es zu einem Kauf oder Verkauf von Grundstücken oder grundstücksgleichen Rechten (z. B. Erbbaurecht) kommt. Zum Grundstück gehören auch alle damit fest verbundenen unbeweglichen Sachen, etwa das darauf stehende Haus.

In der Regel wird die Steuer vom Käufer getragen. Etwas anderes – zum Beispiel eine Aufteilung der Steuerlast zwischen Käufer und Verkäufer – kann im notariell beurkundeten Kaufvertrag vereinbart werden. Nach der Beurkundung erhält der Steuerpflichtige vom zuständigen Finanzamt einen Grunderwerbsteuerbescheid, mit dem er in der Regel binnen vier Wochen (eine Verlängerung ist in Einzelfällen möglich) zur Zahlung aufgefordert wird. Wird fristgerecht gezahlt, stellt das Finanzamt anschließend eine Unbedenklichkeitsbescheinigung aus. Diese ist Voraussetzung für die Eintragung ins Grundbuch.

Beispiel eines Grunderwerbsteuerbescheids des Finanzamts nach einem Hauskauf

Bemessungsgrundlage, Steuersatz und Freigrenze

Bemessungsgrundlage ist der Wert bzw. Kaufpreis des Grundstücks oder des grundstücksgleichen Rechts. Die Steuer zählt zu den Kaufnebenkosten.

Wichtig ist die Unterscheidung zur Grundsteuer: Diese wird nicht einmalig beim Erwerb, sondern jährlich für das Eigentum am Grundstück erhoben.

Da die Grunderwerbsteuer in die Zuständigkeit der Bundesländer fällt, variiert der Steuersatz. Aktuell liegt er je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 %.

Beim Erwerb eines Grundstücks durch Erbschaft oder Schenkung fällt hingegen keine Grunderwerbsteuer an. Weitere Ausnahmen bestehen bei Kaufpreisen unter 2.500 Euro sowie bei privaten Verkäufen an Familienmitglieder ersten Grades.

Besondere Vorschriften gelten zudem für sogenannte Share Deals, also Anteilskäufe von grundbesitzenden Kapitalgesellschaften.

Nach § 370 Abgabenordnung (AO) macht sich wegen Steuerhinterziehung strafbar, wer falsche oder unvollständige Angaben zu steuerlich relevanten Tatsachen macht und dadurch Steuern verkürzt oder ungerechtfertigte Steuervorteile für sich oder einen anderen erlangt.

Eine Steuerhinterziehung wird mit Geldstrafe oder Freiheitsstrafe bis zu fünf Jahren geahndet. In besonders schweren Fällen drohen sogar Freiheitsstrafen von sechs Monaten bis zu zehn Jahren. Steuerhinterziehung ist also kein Bagatelldelikt, sondern kann erhebliche strafrechtliche Folgen haben.

Im Zusammenhang mit der Grunderwerbsteuer können Betroffenen viele „Fehler“ unterlaufen, die das Finanzamt aufmerksam werden lassen – und die, bei entsprechendem Vorsatz, eine strafbare Steuerhinterziehung darstellen können.

Typische Formen der Steuerhinterziehung bei der Grunderwerbsteuer

Eine häufige Form der Steuerhinterziehung ist die Manipulation des Grundstückswerts nach unten, um dadurch eine geringere Steuer zahlen zu müssen. In der Praxis geschieht dies meist dadurch, dass Käufer und Verkäufer vereinbaren, einen Teil des Kaufpreises verdeckt in bar zu zahlen, sodass dieser Betrag im notariell beurkundeten Kaufvertrag nicht erscheint. Diese Vorgehensweise wird auch Unterverbriefung genannt. Nicht selten stammen die dabei eingesetzten Gelder aus unversteuerten Quellen, sodass oft auch ein Verdacht auf Geldwäsche im Raum steht – zumindest aus Sicht der Ermittlungsbehörden. Entsprechend ist hier große Vorsicht geboten, um keinen Konflikt mit dem Gesetz zu riskieren.

Eine weitere Variante ist das pflichtwidrige Verschweigen werterhöhender Tatsachen. Hier kommt es stets auf den konkreten Einzelfall an, weshalb diese Thematik juristisch komplex ist. Ein Beispiel: Bestimmte Zusätze oder Einbauten einer Immobilie, die nicht fest mit dem Grundstück verbunden sind (z. B. Einbauküche, Kamin oder Sauna), können im Kaufvertrag gesondert aufgeführt werden, sodass sie nicht in die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer einfließen.

Allerdings sind hier enge Grenzen gesetzt: Maximal 15 Prozent des Kaufpreises dürfen auf solche beweglichen Extras entfallen. Wird dieser Anteil überschritten, kann das Finanzamt streng prüfen. In solchen Fällen sollten entsprechende Belege über den tatsächlichen Wert der Gegenstände bereitgehalten werden, falls Rückfragen entstehen.

Tricks beim Immobilienkauf: Wann Gestaltungen zur Steuerhinterziehung führen

Vorsicht ist auch bei der Gestaltung getrennter Kaufverträge für Grundstück und Gebäude geboten, um die Steuerlast zu reduzieren. Auch dies ist nur in bestimmten Fällen zulässig, da die Finanzämter solche Gestaltungen sehr genau prüfen. Grundsätzlich sollten die Verträge zeitlich und inhaltlich getrennt sein. Zwischen den Vereinbarungen sollte idealerweise ein Zeitraum von etwa sechs Monaten liegen. Außerdem darf beim Grundstückskauf noch keine konkrete Bauplanung bestehen, und die Vertragspartner sollten nicht demselben Unternehmen angehören.

Wichtig: Es gibt keine ausdrückliche gesetzliche Regelung und keine höchstrichterliche Rechtsprechung zu diesen Konstellationen, was die Situation für Betroffene zusätzlich rechtlich unsicher macht.

Wird Ihnen die Hinterziehung der Grunderwerbsteuer vorgeworfen, erfahren Sie davon in der Regel durch die Übersendung eines Anhörungsbogens durch das Finanzamt, eine polizeiliche Vorladung oder im schlimmsten Fall durch eine Hausdurchsuchung.

Wie in jedem anderen Ermittlungsverfahren gelten auch hier zwei zentrale Verhaltensregeln, die unbedingt beachtet werden sollten:

1. Keine Aussage tätigen!
   Mit jeder unbedachten Aussage kann man sich selbst belasten. Deshalb sollten Sie konsequent von Ihrem Aussageverweigerungsrecht Gebrauch machen, das jedem Beschuldigten zusteht. Ihr Schweigen darf rechtlich nicht zu Ihrem Nachteil ausgelegt werden.


2. Sofort Anwalt kontaktieren!
   Je früher ein Rechtsanwalt für Steuerstrafrecht eingeschaltet wird, desto größer ist die Chance, dass das Verfahren noch in eine günstige Richtung gelenkt werden kann. Wichtig ist, dass der Anwalt über nachweisbare Erfahrung im Steuerstrafrecht verfügt und frühzeitig Akteneinsicht beantragt, um die beste Verteidigungsstrategie entwickeln zu können.

Ein Rechtsanwalt für Steuerstrafrecht wird zunächst Akteneinsicht beantragen, um genau prüfen zu können, welcher konkrete Vorwurf gegen Sie erhoben wird und wie die Beweislage aussieht. Auf dieser Grundlage entwickelt er gemeinsam mit Ihnen eine maßgeschneiderte Verteidigungsstrategie.

Ziel ist es, eine frühzeitige Einstellung des Verfahrens zu erreichen, um ein belastendes und öffentliches Gerichtsverfahren zu vermeiden. Besonders dann, wenn Ihnen kein Vorsatz nachgewiesen werden kann, stehen die Chancen für eine Einstellung häufig nicht schlecht.

In bestimmten Fällen kann zudem eine strafbefreiende Selbstanzeige wegen Steuerhinterziehung gemäß § 371 AO in Betracht kommen. Diese sollte jedoch niemals ohne anwaltliche Beratung erfolgen, da bereits formale Fehler dazu führen können, dass die angestrebte Strafbefreiung nicht wirksam wird.

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